什么是“阴阳合同”?用“阴阳合同”成交二手房行得通吗?

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  所谓的“阴阳合同”,是指二手房买卖双方提前大选两份合同,一份合同上是真实成交价格,另一份合同上是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价3000万元、实际成交价格3000万元的二手房为例,如果 按照差额的20%缴税,越来越 须要缴税7万元。如果 提前大选“阴阳合同”,将成交价格填写成3000万元,越来越 该二手房差额每种许多零,不须要缴纳一分钱的个税。

  “差额20%的个税太高了,能否使用‘阴阳合同’来减少差价?”

  想钻你这个空子的购房者须要注意了,除了面临很大的法律风险之外,在“国五条”沈阳版细则出台后,如果 将严格执行房屋评估价格,“阴阳合同”也抛下了意义,如果 “合同上的价格不足一句话,就将按照评估价格缴税,如果 成交价格高于评估价,则按照成交价格缴税”。

  评估价略低于市场价

  新政规定,税务部门要继续推进应用房地产价格评估土办法,加强二手房交易税收征管工作。

  一家地产中介的置业顾问告诉记者:“征收20%差额个税的方案,与前一天 的征税方案基本没变。难题就在于‘严格执行’这六个字上。”

  按照目前的规定,房屋交易时将由地税部门对房屋的价格进行评估,评估后的价格将成为衡量一套房屋上税几次的重要指标。

  沈阳市地税局的一名工作人员介绍,按照目前的政策,房屋交易时须要有价值评估的环节。

  举例说,一套房子的原有价值为3000万元,地税部门对其的评估价格为3000万,如果 最终房屋的成交价为3000万,也将按照评估价格3000万元来计算。也许多最终将缴纳个税为房屋原价与评估价差额3000万元的20%,计算后为7万元个税;但如果 一套原有价值为3000万元的房子,评估价格为3000万,最终的成交价格为17万元,缴纳个税时还是要按照成交价格来算。也许多原价3000万元与成交价17万元间的差额70万的20%,最终须要缴纳14万元的个税。“目前沈阳市设定的评估价,时会比市场价略低许多,最主要的许多正确处理在房屋买卖时许多人利用‘阴阳合同’避税。实际上按照房屋的交易价正常报税,我太满 比评估价高越来越 来太满”,沈阳市地税局相关负责人称。

  估价标准年年“更新”

  房价究竟是按那此标准来评估的?市民否有能否查询当事人房子的评估价格呢?

  沈阳市房产交易中心的相关负责人介绍:“按照现行规定,越来越在房屋指在了买卖交易前一天 ,涉及上税的环节才能否通过房产交易中心中的地税部门了解房屋的评估价格,平时不允许私下查询房产评估价格。”

  楼层朝向影响估价

  影响房价评估的因素有许多。据知情人士介绍,按照目前沈阳市的评估标准,楼层、朝向、符近配套、装修、景观等多重因素都将被考虑在内。

  评估系统内的数据将定期更新,比如许多楼盘如果 许多配套设施产生的升值。楼盘的旁边开通了地铁、新建了市政配套设施等,那此都如果 会影响到房子的价格。原则上,评估技术标准一年更新一次,最大幅度接近实际市场价。

  学区房的估价更高

  一名知情人士透露,目前沈阳市对二手房的评估价格实际上许多并否有 加减法。比如说,一套8层高的房子。2、7、8层在评估价格时将减去符近房屋市场价的2%至3%左右。如果 3、4、5原先的楼层在评估价格时反而会加分2%至3%左右。

  评估房价时时会考虑环境因素。一般来讲,房子符近是重点小、中学区的,如果 在评价时比市场价增加15%左右。”

  “阴阳合同”属违法

  此外,辽宁大宸律师事务所主任律师成方兴表示,订立“阴阳合同”是并否有 逃税的违法行为,税务机关一旦发现,可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》,有如果 构成偷税罪,根据《刑法》规定有如果 被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。